智能问答 为贯彻落实《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》精神，进一步规范前海合作区土地租赁行为，促进土地灵活、集约利用，加快要素集聚，加强深港合作，前海管理局制定了《深圳前海深港现代服务业合作区土地租赁管理办法》（以下简称《办法》）。现将有关政策解读如下：
一、起草的背景和必要性
前海合作区成立以来，为加快片区设施建设和服务供给、激发城市活力，前海管理局探索通过租赁方式对土地进行过渡性开发，灵活利用未建空地建设急需设施，短期内迅速增加了商业办公、产业和配套设施等空间，及时高效地支撑了前海城市发展需求。2017年1月，前海管理局印发《深圳市前海深港现代服务业合作区土地租赁管理办法（试行）》（深前海〔2017〕7号，以下简称《办法（试行）》），并于2019年4月简易修订后继续沿用至2022年4月，为前海合作区土地租赁提供了基本规范。《办法（试行）》在实施期间取得了良好成效，但也存在制度供给难以满足多样化需求、收回处置不清晰、监管机制不健全等问题，需要进一步规范和完善相关制度。
同时，为弹性应对未来城市发展的不确定性，前海合作区有必要通过缩短用地年期的方式预留一定的高质量发展空间，充分适应未来产业升级和创新转型空间需求，实现城市可持续发展。
因此，亟需在《办法（试行）》基础上进一步系统完善前海合作区土地租赁制度，健全和优化不同租赁方式的适用范围、使用期限、土地产权、到期处置和监管等内容，加快急需设施建设和服务供给，推动前海合作区土地管理改革持续深化，为不断拓展深港合作发展空间提供坚实保障。
二、主要内容
《办法》共五章三十四条，包括总则、短期租赁、长期租赁、监督管理和附则。
（一）关于总体思路
《办法》坚持务实管用、符合前海合作区实际需求与发展导向的原则，首先明确了土地租赁的内涵和框架体系，然后结合原有政策基础，通过修订、衔接和创新的方式，从适用范围、供应方式、办理程序、使用期限、地价计收、产权登记、土地权利、土地收回和监督管理等全过程管理出发，构建形成系统完善、统一有序的土地租赁政策。
《办法》明确定义土地租赁是指前海管理局将国有建设用地出租给承租人使用，由承租人与前海管理局签订一定年期的土地使用权租赁合同，并支付租金的行为，具体形式分为两类：租赁期限在五年以内的短期租赁；租赁期限在五年以上二十年以下的长期租赁。其中，短期租赁在衔接《深圳市国有建设用地短期租赁管理办法》（深规划资源规〔2021〕7号，以下简称《市短期租赁办法》）的基础上，结合前海实际进行了调整；长期租赁在《办法（试行）》基础上，根据前海当前实际和发展导向进行修订完善。
（二）关于适用范围
为防止土地租赁利用无序、影响后续土地供应和开发建设，需要明确不同方式的适用范围，特别是使用期限较短的短期租赁，应严格控制相应准入范围。
短期租赁用于急需的公共服务设施。经调研，前海目前对短期的电动车充电换站等交通设施和混凝土搅拌站等公用设施存在急迫需求。因此，参考《市短期租赁办法》，将社会投资主体组织实施的急需公共服务设施纳入短期租赁范围。同时，考虑到政府或前海管理局组织实施的急需公共服务设施已不适用临时用地，因此将此类设施调整纳入短期租赁适用范围。
长期租赁适用范围按规划用途细化表述。根据前海合作区已开展的长期租赁项目用途、未来发展及风险管控需求，明确长期租赁用途限于前海合作区基础设施类、公共配套类和产业扶持类项目，并参考《深圳市城市规划标准与导则》（2022版）将《办法（试行）》关于用途的导向性表述细化为具体规划用途类型，同时明确不得用于住宅、商务公寓等居住性质项目，进一步规范和明晰了长期租赁的用途范围。
（三）关于办理程序
短期租赁办理程序参照《市短期租赁办法》，结合前海实际进行了细化调整，具体按照“项目可行性论证→项目实施主体筛选→用地申请→受理审批→方案公示→合同签订”的程序办理。项目可行性论证、项目实施主体筛选环节，具体由前海管理局内相关行业主管部门负责；其中属于政府投资建设项目的，由市、区政府或前海管理局根据权责清单，按政府投资建设项目审批程序开展可行性论证、立项及项目实施主体确定工作。用地申请受理、审批、方案公示及合同签订等环节，具体由前海管理局内规划土地管理部门负责。
长期租赁办理程序在《办法（试行）》规定基础上增加了编制项目建设方案环节，明确短期规划设计条件，形成“编制项目建设方案→列入年度计划→制定租赁方案→办理用地手续→合同签订”的程序机制，并进一步完善了土地租赁方案内容，明确将规划设计条件、生态环境保护纳入租赁方案。
（四）关于使用期限
短期租赁期限不得超过五年。考虑到国民经济与社会发展规划、城市近期建设规划等期限为五年，短期租赁不能影响各层次规划和计划的实施，《办法》明确短期租赁期限不得超过五年，与长期租赁下限相衔接
长期租赁上限延长至二十年。根据《深圳市人民政府关于完善国有土地供应管理的若干意见》（深府规〔2018〕11号），长期租赁期限上限延长至二十年；同时，《深圳经济特区前海深港现代服务业合作区条例》规定可以签订租期五年以上二十年以下土地租赁合同。因此《办法》明确长期租赁期限“最短不少于五年，最长不超过二十年”。
（五）关于地价计收规则
短期租赁、长期租赁均按照《深圳市地价测算规则》计收地价。同时，结合前海合作区实际，为发挥土地租赁区别于出让方式的灵活性，《办法》允许长期租赁租金可以逐年缴纳，缴纳方式和时间在土地租赁方案及土地租赁公告中明确，有利于降低企业用地的资金门槛，吸引发展前景好、资金实力暂时不足的新兴产业企业，促使企业将更多资金投入业务经营，更好服务前海产业发展。
（六）关于土地权利和产权登记
短期租赁土地及地上建（构）筑物不予办理不动产登记，不得转让、转租或抵押。短期租赁主要是提供急需的公共服务，期限短、用途管控严且以自用为主，有必要明确不得流转和办理产权登记。
长期租赁土地及地上建（构）筑物可以依法办理不动产登记，允许转让、转租或抵押，但合同另有约定的除外。长期租赁主要用于前海合作区基础设施、公共配套和产业扶持类设施，根据不动产登记及建设用地使用权二级市场流转相关规定，土地及地上建（构）筑物可以依法登记或处分。同时，在具体土地供应中，对于部分不适合登记或处分的长期租赁用地情形，相关限制条件将在土地租赁方案中说明并在合同内予以约定。
（七）关于土地到期处置
土地租赁到期土地和建（构）筑物的处置。到期后原则上土地应由前海管理局无偿收回，纳入储备土地管理，地上建（构）筑物原则上应由承租人自行拆除。
提前或被强制收回土地的处置。由于实施城市规划或者其他公共利益需要、用地单位迁移或者撤销停止用地等情形需要提前收回土地的，明确了土地和建（构）筑物的补偿方式；由于承租人违反合同约定且拒不改正，或逾期不交回土地等原因的，明确由辖区规划土地监察部门按规定予以查处，土地由前海管理局无偿收回。
主动退出土地租赁的处置。考虑到承租人会有期满前主动退出土地租赁的情形，明确了退出时土地和建筑物的处置方式和地价退还规定。
（八）关于监督管理
通过链接公共信用强化土地监管，建立用地履约行为与企业信用的联动机制。以用地合同内容为监管核心确定用地违规违约行为，相关履约信息将纳入前海公共信用平台，并与市公共信用信息管理系统关联，通过平台公示等方式约束用地主体违规违约行为，依法依规对严重失信责任主体实施信用惩戒，解决过去对此类行为监管乏力的问题。同时，按照全过程信用管理的要求，允许符合条件的承租人进行信用修复，保障良好市场秩序。
（九）关于政策衔接
《办法（试行）》已于2022年4月25日到期失效，为确保《办法》出台后新旧政策顺利过渡和已开展土地租赁项目有序实施，明确了《办法》实施前已签订土地使用权租赁合同的，从其约定，无约定或约定不明的，按照新的规定执行。此外，考虑到土地租赁与城市更新、土地整备等存量开发政策存在较大差异，《办法》明确土地在租赁期间不得纳入城市更新单元计划和土地整备计划。
专此解读。
