智能问答一、起草背景
前海合作区土地资源有限，可供出让用地仅1平方米公里，建筑面积不超过1000万平方米。为适应前海合作区发展的新形势、新要求，须在已有工作基础上，进一步深化土地管理创新。根据国家、省、市法律法规，结合前海实际，2016年5月，我局制定了《深圳市前海深港现代服务业合作区土地使用权招标拍卖挂牌出让若干规定（试行）》（以下简称《若干规定》）。《若干规定》试行两年期间，前海合作区招拍挂出让工作有序推进，共完成18宗用地的招拍挂出让工作，实现了前海合作区总部经济、产业发展和深港合作的优势作用。为继续更好推进前海合作区招拍挂出让工作，继续实施《若干规定》一年。
二、《若干规定》主要依据
《深圳经济特区土地使用权出让条例》
《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》
《深圳经济特区前海深港现代服务业合作区条例》
《深圳市前海深港现代服务业合作区管理局暂行办法》
三、关于《若干规定》的几个问题
（一）关于加强市场调控。招拍挂出让用地溢价成交，充分发挥了市场在土地资源配置中的决定性作用，但高地价易引起高楼价、高租金进而抬高营商成本，不利于营造良好营商环境的质疑。为避免以后此类现象发生，借鉴我市总部和金融用地设定准入条件挂牌出让的做法，《若干规定》第七条对加强市场调控从土地出让条件和产业发展要求等提出了原则性要求。
（二）关于差别化的土地出让方式。为避免采用邀请招标出让时因投标人未达到法定人数而未开标再以挂牌方式出让，借鉴我市总部和金融用地设定准入条件挂牌出让的做法，《若干规定》第八条区分面向不同对象，采用不同的公开出让方式。
（三）关于差别化的物业销售条件和地价政策。参照我市对总部和金融用地自用规模和年限的相关规定，《若干规定》第九条规定，金融、现代物流、信息服务、科技服务和其他专业服务等产业项目用地和专门面向香港企业出让的用地限办公全部自用，自用期限不少于项目用地竣工之日起10年，自用期满限整栋销售。其他不设定产业发展要求的用地可以根据区位、规模、功能、结构等情况，设定建成后的办公、商业物业限整栋销售、限整层销售、最小销售单位不得少于500平方米等的规模或比例。《若干规定》第九条也要求办公物业的租售对象仅限注册在前海合作区的有实际经营活动的企业法人或其他组织。具体地块租售对象的资格要求，由产业主管部门根据市场情况和产业条件提出并纳入土地出让方案。
为鼓励土地使用权人长期持有并提高物业的整体品质，《若干规定》第十条规定办公、商业物业最小销售单位不得少于500平方米，同时设定了不同最小销售规模的地价修正系数，整体销售、整栋销售、整层销售的，分别对市场评估地价按0.7倍、0.8倍、0.9倍进行修正。
（四）关于配建物业管理。在招拍挂出让用地中配建用于支持前海现代服务业特别是专业服务业发展的创新型产业用房，为加强配建物业的管理，《若干规定》第十三条要求有关部门应当提出具体地块配建物业的建设标准、移交时序等要求，纳入土地出让方案。
（五）关于审批程序。根据有关法律法规规定，土地招拍挂出让方案由我局研究制定，报市政府审批后实施。而土地出让的起始价、底价或保留价，由我局根据地价评估机构的建议，集体研究确定。为此，《若干规定》第十九至二十条对土地招拍挂出让的审批程序、局长办公会审议事项作出了规定。
（六）关于加强出让后的监管。前海管理局在规划建设、土地管理和产业发展的职能相对集中，与市政府其他部门或区（新区）相比，具有加强土地出让后监管的体制和机制优势。从高新区、福田中心区、后海中心区发展高新技术、总部和金融项目用地的开发建设、运营管理的经验和教训来看，只有将各种监管措施落到实处，才有可能实现土地出让的目标，保障产业发展的空间需求。为此，《若干规定》第二十五至二十七条从不得变更招拍挂出让条件、明确监管职责、优先回购、收回用地等方面，提出了加强土地出让后监管的措施。
深圳市前海管理局
2018年11月26日
